根据上海发布最新消息，贯通青浦西部到虹桥的崧泽高架进展顺利，预计年底完工开通！这也意味着以后从朱家角、淀山湖等地30分钟直接到宇宙中心大虹桥。

而淀山湖目前2万价位，还带精装修，确实比虹桥核心目前8-10万的价位低了不止一点点。

最主要的，上海目前政策门槛和房价门槛，不是一般人能考虑的了。

这几年，总有不少网友问上海旁的淀山湖值得买吗？特别是最近，淘哥之前学车的教练打来电话，说要给儿子买房，问淀山湖的房子怎么样，还有位网友反水，放弃淘哥推荐的房子，悄悄去定了淀山湖的。

之前看不上淀山湖，是因为交通不便、配套欠缺、别墅十来年都不涨，出门买包酱油都难，但是群众的眼睛是雪亮的，很多上海上班的选择这里，肯定有他的道理。

这些年，淀山湖一直没有多少声响，但是经过近10年的沉淀，淀山湖在酝酿一些变量，这些变量很可能成为支撑当地楼市大幅向上的动力引擎。

比如华为、比如崧泽高架，比如宇宙级大虹桥，又或者昆山方面对这片区域的雪藏，都将使得这里一房难求，形成巨大的房价洼地和需求黑洞，最终的结果就是，很多人还没看明白当下，就已经失去未来入场机会。

对，门票停售了，想入场，没门了。

前十年，“世界级湖居”，挖了个大坑

淘哥从心理距离上，对淀山湖还是十分亲近的，回想10年前刚毕业那会，作为官办杂志长三角楼市部门采编人员，来到淀山湖这片热土，映入眼前的都是一片片别墅或者别墅工地，富力湾、淀湖桃源、大自然花园、清水湾、纳帕尔湾等一个个小区接待盛景历历在目，一个个名字耳熟能详。

然鹅，十年弹指一挥间，淘哥成长了不少，但是淀山湖基本上还是原地踏步。

本来的居住图景是，早上从自家别墅醒来，来到挑高4米大堂，落地玻璃望出去就是湖水荡漾，在旭宝高尔夫打会球，又来到梦莱茵国际帆船俱乐部进行水上运动，然后在长泰五星级洲颐酒店和亲朋好友就餐……

但是现实是，这些别墅入住率极低，物业没有积极性，你家隔壁杂草丛生长满院子，蚊虫眼红盯着大活人，帆船俱乐部年久失修还必须是年费会员，之前高大上国际湖居格调，变成眼下憋屈的水边乡村风。

过来住的少，物业及周边商业服务就差，这些一差，过来住的人更少，由此造成恶性循环，晚上路灯是不亮的、出门买包酱油是没地可去的。

现在淀山湖的配套依旧依靠小镇上的朴素简陋的日常小店小超市，跟之前规划的样子，差了一个纽约和巴黎。

对，淀山湖是有着“东方日内瓦”湖的美誉，62平方公里水域面积，是不可多得的天然宝藏。正因为如此，这里是上海重要饮用水源地，不得有工业和污染，也不做大规模开发。

这也就决定了，淀山湖不可能像新城新区那样，万千繁华、商贸繁荣，哪怕过了20年、30年，淀山湖还是那个“孤独的思考者”。

淀山湖2/3在上海，1/3在昆山，上海的那部分基本定型，别墅+水乡古镇+东方绿洲游乐基地为主导，昆山的那部分，湖岸一线10年前开发别墅消耗殆尽，近8年供地屈指可数，根据2018-2035规划，以后这里不再批复商品房用地。

也就是说，大概率，未来20年、30年，这里的框架，基本上就是这样子。

房价？因为以上所述弊端，淀山湖别墅是跑输大势的，10年前房价1万多，现在2万多，如果算上房贷利息，大概每年还要亏2.5%，如果当时贷款200万，光利息10年就贴了100万！

估计当时抱着投资心态买过去的，天天骂娘了，这些年亏的底裤都没了。挂牌价2.8万，实际成交价只有2.2万，只要有人愿意接盘，打个8折都好商量，就这样，一个小区3个月还不一定交易一套，这就是当下的困境。

未来十年，变量注入，“洼地”变高地

摊开上海地图，以宇宙中心虹桥为出发点，往北，嘉定新城目前均价5-7万，往南，闵行马桥目前均价5-7万，往东，人民广场，上一个十年的中心，目前均价10-15万，即使把目光投放到大松江郊区，佘山脚下的别墅，现在均价也要5-8万一平，总价千万起步、动辄几个小目标。

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同样是30分钟车程、宇宙中心虹桥20公里范围辐射圈，还有哪里是绝对的洼地呢？非淀山湖莫属。

有人说启东海景房、崇明岛飞地、金山石化、平湖海盐，拜托，无论是距离感还是宜居性，这些地方跟淀山湖都无法比拟。

想必大家去过了就知道怎么回事了，启东巨远、崇明飞地造高楼被央视点名批评、金山石化是上海版“鹤岗”、平湖乡下海盐有核电，既非宜业也非宜居，典型的环沪楼市四大坑。

淀山湖的底子是不错的，出身苏昆富庶甲天下之名门，潜伏于虹桥国际开放枢纽、长三角一体化示范区之裙带，无论是房价门槛（2W+）还是政策门槛（人才编码），都有非常大的优势。

而且，淀山湖的变量正在聚集，2017年17号线通车，青西跟虹桥枢纽一线牵，从淀山湖坐公交车20分钟就可以坐上通往虹桥及市区的地铁了。

从2017年开始的，还有崧泽高架西延段的动工建设，总长约20公里，属于青浦东西向大动脉，原本1小时车程，通过这个高架快速路，可以缩短到15分钟，崧泽高架今年6月全线贯通，预计年底可以通车，到时从淀山湖到虹桥枢纽，只需要30分钟。

而且，还有个更大的变量也在聚集，就是青浦华为基地。总投资100亿，总占地2600亩，预计会有3-4万名科研人员入驻，约占华为全球员工8.3%。

华为青浦基地，将开展终端芯片、无线网络（5G甚至6G）和物联网等领域的研发。这些行业，任意一个单独拿出来，都是产值过万亿的市场空间。

华为之所以选择青浦，首先在于节约成本，其次这里地盘够大，能够形成产业聚集效应，带动上下游企业在此扎堆发展。

所以，华为考虑的更长远，高新产业无疑向青西地区“天倾一方”，未来这里将形成长三角产业发动机、世界研发心脏。

华为对当地经济带动有多大？我们从这几年刚搬到的东莞松山湖基地可以窥见一斑。

在华为基地启动前，产业链上下游企业闻风而动，早早布局松山湖，2017年园区工业增加值为332.69亿元，其中华为系企业贡献56%。2018年园区GDP达到630亿，名义增速63%。

2018年上半年，松山湖高新区贡献税收114亿元，同比增长近55％，占整个东莞税收的40％以上。

华为人这么能赚钱，在买房上同样也不含糊，直白点说，松山湖附近房价就是他们“炒”起来的。

2014-2016年，当东莞松山湖基地还是一片工地时候，已经有大批华为人到周边去买房了。当时媒体报道，一位华为员工一口气买了7套房。

现在，松山湖板块，房价从2019年的3-4万猛涨至目前6-8万，是整个东莞房价的制高点。而且，最恐怖的是，他们还把周边板块也带动起来——有一半以上的房源也被华为人买走。

华为所在的青浦金泽镇，隔淀山湖相望，直线距离不过10公里，车程30分钟即可到达，按照华为大厂购买力和购买能级，把周边朱家角、淀山湖、汾湖等楼市带起来，简直轻而易举。

现在当地不少售楼处就反馈，不少做通信、计算机网络、华为相关人员，听到风声，已经入手周边新房市场。

如果参照松山湖案例，淀山湖目前2万的价位，属实处于价格低位，未来随着上海市场进一步攀升，从2万涨到3万、4万，也是大概率事件。

PS.且买且珍惜

很多人问淘哥，现在淀山湖有什么项目可选？

可选的屈指可数，淀山湖长达8年的时间里，就卖了3、4块地，2017年，泰禾从恒海手里收购了地块，起名叫淀山湖院子，现在还未开盘，因为资金紧张，该项目转让部分股权给了世茂，后续不确定性很大，一定要谨慎。

2019年，雅居乐拿了块地王，楼板价11304元，溢价率23.3%，而且还要配建一所幼儿园，目前售价2-2.15万，带装修，估计也是赔本赚吆喝，开发商心里直骂娘。

2020年，一直深耕苏州园区和高新区的房企--苏高新在淀山湖拿地，楼板价7971元，但是需无偿配建5000平米人才房，实际地价并不低，目前项目还未有开售信息。

有人说，还有万科常春藤项目呢，那里是属于锦溪镇了，淀山湖再过去6、7公里就是了，万科收购广电的一个项目，给的中介费老高了，一众上海中介小哥喜欢推荐这个盘。但是周边配套缺乏，工厂较多，建议谨慎。

为什么说淀山湖的房且买且珍惜呢？从昆山近10年供地上就能看出，大规模供地是在2012、2013年，也就是8年前，从2014年开始，供地急剧萎缩，每年不过80-90万方左右，也就10个左右地块，经过这几年去库存，显然市场已经见底了。

从淀山湖官方规划来看，以后这片区域原则上也不再供应商品房用地，也就意味着现有在售项目买一套少一套，成为绝版。

看到这，相信你已经有了答案，虹桥核心区二手房价8-10万，一路向西30分钟车程，20多公里，房价仅2万，是不是挺有优越感的，还是那句话，且买且珍惜吧~

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