销售：新房、二手房销售持续降温

　　新房方面，截至上周，我们跟踪的28 城商品住宅销售面积合计21793万平方米，相对2020 年同期增长23%，相对2019 年同期增长24%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长44%/27%/17%/26%。样本城市中，福州、武汉、杭州、大连成交面积累计同比分别增长85%/40%/38%/37%。

　　二手房方面，截至上周，我们跟踪的10 城二手房成交套数合计58.7 万套，相对2020 年同期减少5.2%，相对2019 年同期减少6.2%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为27%/16%/14%。

　　融资：内债、外债发行环比均下降

　　上周房企发行国内债券85 亿元，环比-11%，发行海外债券0 亿元，环比-100%，合计债权融资85 亿元，环比-32%。截至上周，本年房企累计发行国内债券5551 亿元，同比-6%，累计发行海外债券2610 亿元，同比-30%，合计债券融资金额8161 亿元，同比-15%。

　　重要事件

　　1、北京、成都进一步明确商品房预售资金监管事项；2、广东省发布加快发展保障性租赁住房的实施意见，深圳发布关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的征求意见稿；3、西安暂停共有产权住房购房资格审核，由于地块流拍对供应造成压力；4、惠州住建局开展房地产市场秩序检查，通报11 家违法违规房企，存在的问题主要有项目销售价格明显低于备案价等；5、南通、宁波第二批集中供地落幕，无锡、常州第三批集中供地收官，土地市场热度明显下降；6、广州、杭州、济南公布第三批集中供地清单，相关竞拍要求有所放松。

　　投资建议

　　我们认为，短期市场情绪受到房地产税影响，地产股债面临一定压力，随着一段时间后市场情绪趋于稳定，房地产市场的表现仍将回到正常的轨道上来，当前政策基调已出现软化，中期地产板块面临“三重修复”：

　　1、土拍新政叠加景气下行，拿地利润率有望边际改善，远期利润表将得到修复；2、2016 年至2018 年景气高点积累下来的信用风险，当前已接近暴露期尾声，行业信用边际修复；3、销售下行压力增加，政策将稳中趋暖，受上半年政策压制的行业估值有望修复。个股方面，我们推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。

　　风险提示

　　部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。

（文章来源：国信证券）