股票市场变幻莫测，项目投资无法管理决策？来#A股参谋部#超级话题聊一聊，[点击查看超级话题]

消沉的大牌明星房企：遭公司股东持续减持，销售业绩暴跌下的金融街只小不美观？

赵佳琪

来源于： 时代周报

【编后语】：从无限风光的本地商人到踏入脱队队伍，京派房企的这几年确实难过。不论是由于产业化扩大行差踏错，或是由于负债高新企业深陷流通性困境，在非首都功能纾解的大环境下，她们以前热闹喧闹过，现如今却空闲一身寂寞。

它曾是京派房企中赚钱快的企业之一，坐享北京三环内400多亿元配建物业管理，其绝大多数坐落于土地金贵的北京市金融街。

这个靠商业房产发家的房企金融街控投股权有限责任公司（000402.SZ，下称“金融街”），现如今却已经营规模脱队，债务压身，不断亏本，基本上即将退出群众视野。

就在前不久，公司股东大家人寿再一次减持金融街股权，这已经是今年下半年至今险资的第二次TX。而早就在七年前，金融街曾是险资趋之若鹜的大盘蓝筹股，屡获手举牌加持。

2017年，金融街老总高靓曾表明，小而精还可以活的非常好，那时的金融街，右手揽着有“我国的美国华尔街”之称的北京市金融街，左手大幅度开展扩大。

七年時间，险资胜败，金融街究竟经历了哪些？

不创收都不增利

2021年11月15日中午，金融街公示称，公司股东大家人寿最近总计减持8421亿港元公司股份，累计减持占比2.82%，减持后股权总数为3.37每股公积金，全新持仓占比为11.29%。

而早就在2021年9月6日至8日，该公司股东还曾根据集中竞价的方法，总计减持2981亿港元，占金融街总市值的0.99%。

对于此事，金融街內部人员接纳时代周报记者采访时表明，“这也是根据公司股东本身运营分配的考虑到”。

据统计，自2019年7月至今，大家人寿一直在不断TX。被售卖股份的公告还包含中国建筑业、万科地产A、欧亚集团、大商股份和招行。而与金融街与此同时被其减持的房地产股票还包含金地地产。

明源总量房地产顶尖研究者艾振强告知时代周报新闻记者，伴随着管控的不断深层次，房地产版块公司估值持续下滑，风险性扩大，因此“此次减持，很有可能大量是根据险资对地产行业市场前景不看中”。

而除开以上外界要素，金融街近些年起伏不定的绩效也饱受抨击。数据信息表明，其上半年度营业收入54.73亿人民币，同比减少6.71%；所属上市企业公司股东的净利润增长率则仅有0.68亿人民币，同比减少46.67%。

“创收不增利”是2021年上半年度每家房企的常态化，但金融街则是“不创收都不增利”。

该企业去年三季度数据信息进一步恶变：营业收入41.93亿人民币，同比减少9.84%；归母净利润5.1亿人民币，同比减少22.49%；净利润增长率-1545.99万余元，同比减少103.83%，已展现亏本趋势。

纵览前三季度，金融街营业收入96.66亿人民币，同比减少8.1%；净利润增长率5271.7万余元，同比减少90.08%。

针对纯利润下降，金融街內部人员的表述是，关键来源于集团旗下德胜国际性核心新项目干了股权投资，售卖价钱变成了非营利性损益表，“假如依照一切正常财产交易规则得话，该新项目将立即产生16亿的收益和5.3亿的盈利，体现到财补报得话，一切正常的盈利在6亿是”。

殊不知，投资人对其营运能力的怀疑自2019年就已逐渐，尤其是2020年新冠肺炎疫情期内，金融街营业收入也是跌穿5年以来最低，降到181.21亿人民币，净利润增长率减幅达89.98%，已沦落一支反跳困乏的破净股。

“金融街方式”成败得失

金融街往日的优点，却变成现如今的缺点。

七年前，它曾被险资追着走。大家人寿的其前身安邦系根据二级市场加持其股权至5%手举牌，接着又用2年多時间不断加持，至2016年持仓占比一度达到29.98%，变成其第二控股股东，一度引起控股股东还击。

而险资往往重仓股金融街，恰好是注重其身后的国有资本环境、北京市中心城市高品质刚性需求、及其低估值和高股利分配。

金融街的总公司，是北京市金融街投资有限公司有限责任公司（通称“金融街集团公司”），后面一种创立于1992年，以发展基本建设北京市金融街为突破口，逐渐发展壮大成大中型多样化产业链集团公司。2000年，其根据与重庆市华亚债权转股权，取得成功完成发售。

东方证券2017年的一份券商报告将其优点归纳为“金融街方式”，即：在一线城市和地区区域中心城市开展房产开发，与此同时关键加持一线城市中心地区的办公楼、商业服务物业管理，慢慢产生以商务接待房地产为核心，适度加持高品质物业管理，以房房地产为填补。

简易说，“金融街方式”的天生遗传基因是以商业房产开发设计经营为主导，即根据开发设计大城市中心城市商业房产，提升商业服务配套设施，使地区完成升值，从而再开发设计附近住房迅速市场销售转现，用于填补商业房产长期性经营必备的现金流量。依照金融街自身的观点，即开发设计、配建一体两翼。

殊不知，这类于北京CBD中心城市、金融业总公司培养起來的“金融街方式”，就好似温室大棚的花瓣，一旦曝露在气侯变化多端、自然环境复杂性的外省市销售市场，能不能凭地区优点获胜？这一份券商报告也提供了忧虑，例如：一二线城市房地产新政策管控幅度及延迟时间超预估该怎么办？配建物业管理出租率不如预估该怎么办？大城市及土储的扩展不如预估又应该怎么办？

如今回过头放眼望去，不得不承认这也是一份具备创新性的券商研报。它所显示的风险性，居然统统在这个公司今后所面临的苦难中逐一灵验了。

扩大道路上遇人事部门波动

从2014年起，也即险资持续扶持后，金融街驶进了全国各地化扩大的快速道路。

极具象征性的是2014年2月，金融街以52.32亿人民币接手王健林上海市区的SOHO虹口城市广场和克山城市广场2个新项目。第二年7月，金融街又以88.15亿人民币摘地上海站北广场往北土地，更新当初上海土地交易量价钱纪录，夺得“地王”一枚。

金融街工作员告知时代周报新闻记者，上海站北广场往北土地并不是是传统定义上的“地王”，尽管总价格高，但这也是上海内环难得少有的30多万元平方米的商业综合体新项目，具体折算每平方米仅2.8万余元，“在上海内环，这也是一块高品质土地。”

该工作员还表明，“扩大是根据公司业务发展趋势的要求，期待进一步提高行业地位”。

数据信息表明，2017年，金融街相继深层次武汉市、成都市、苏州市、廊坊市及佛山市，拿到18个新项目。依据当初财务报告，金融街在2017年共斥资247亿人民币（利益）拿地。

2018年，金融街根据挂牌出让、企业兼并、回收、联合开发等方法，再次增加新项目20个，增加利益总建筑面积356万平方，完成利益投资总额191亿人民币，土地资源平均价约7699元/平方米。

而就这两年里，我国房地产业的游戏的规则早已改变。2017年，十九大明确提出的“房住不炒”渐成我国基本国策，致力于抑止融资投机性需要的限购现行政策聚集颁布。

大部分房企沒有认真细致捕获数据信号身后的含意，金融街也是其一。依据房企排名统计分析，金融街2019年增加土地资源金额238.3亿人民币，同比减少约27%，其拿地幅度尽管有一定的减少，但仅苏州市31亿一块地，楼面价就更新本地纪录。

在这个环节中，金融街內部在那时候已经有大转变 。2015年11月，金融街发布消息称，依据上级领导通告，企业老总王功伟、执行董事鞠瑾已经接纳机构调研。

这则信息吃惊业内，从而引起企业內部人事部门波动。直到2017年8月，金融街一大波管理层所有换肝，1970年出世的高靓入选为新公司老总。

大范畴人事部门波动对公司发展产生了何其危害，接纳时代周报记者采访的专业人士不肯置评。由此可见的客观事实是，自此很多年，“党风廉政建设”自始至终是这个公司官方宣布的高频词汇。而金融街新项目投拓的脚步尽管在加速，但资金周转却减缓了。

Wind数据信息表明，2014年，金融街库存商品存货周转期为1100.24天，而2020年底，这一数据信息做到了2396.8天，提高了2倍多。

回笼资金迟缓，累加扩大拿地，导致金融街一度身上厚重会计工作压力。依据《投资时报》报导，金融街的净负债率自2014年起便一直处在100%以上，2014年—2019年末先后为113.03%、162.19%、119.49%、150.82%、184.25%、188.87%。

8年時间以往，金融街的市场销售经营规模仅有不上2倍的提高，而当期房企10强的市场销售经营规模均值提高了5.22倍。克尔瑞数据表明，2012年，金融街完成市场销售额度180亿人民币，位居第27位，这也是目前为止它在房企百强企业榜上名次较近前的一次；2020年，金融街市场销售348.5亿人民币，排第77位。

但还有专业人士觉得，若从资产总额、土地储备、经营总面积和租赁盈利等层面综合性考虑，金融街或是一家非常好的企业，在财富中文网公布的2020年《财富》我国500强排名榜中，金融街以261.84亿人民币的营业收入位居排行榜第353位，较上一年提高25位。

斩仓逃生，没有选择

11月18日，金融街发布消息称，将为控股子公司金融街武汉市购置产业有限责任公司债券融资给予19亿人民币贷款担保。

这则“借新还旧”的通告中，也许若隐若现其债务工作压力的冰山一角。依据过去财务报告数据信息，从2017年到2019年全国各地扩大期内，金融街的有息负债在稳步增长，各自为624亿人民币、805亿人民币、846亿人民币；2020年有息负债进一步升高，至874亿人民币。

而截止到2020年末，金融街净负债率仍达到172.41%，去除预收款项后的负债率为74.38%，踩中两根“红杠”。

此时，应对公司股东减持、资金周转减缓和杆杠推升，战略收拢好像是金融街没有选择的挑选。

在2021年企业中报中，金融街高管确立表明，后半年企业将十分重视现金流量安全性，保证资金财产安全稳定。并明确提出综合收入支出、增加股权融资幅度、提升负债构造、减少销售费用、降低企业成本财产这些数项措施。

殊不知实际中可以用以逃生的方式，都不过是一些基本招数：

最先是降低土地资源支出。据企业年度报告计算，与2019年的土地资源利益投资总额169亿人民币对比，2021年迄今才行，金融街拿地利益资金投入出现缩水了约50%。

以上金融街內部人员告知时代周报新闻记者，企业拿地愈来愈慎重，对受众大城市的经济发展股票基本面、市场需求布局及其附近竞争对手都需要开展具体的剖析计算。

次之是售卖财产。除开前述提及的德胜国际性核心新项目股份外，金融街事实上从上年逐渐就早已卖卖卖，包含与中信地产商议消除中信城B土地合作合同，以37.1亿人民币的价钱出让金融街•万科地产丰科核心新项目股份这些。假如成功得话，这种股权投资能为金融街回拢超出130亿的资产。

但这一系列实际操作，好像并未使其解决三道红杠的工作压力。截止到2021年6月末，金融街去除预收账款后的负债率为73.3%，净负债率为163.7%，现钱短债之比1.13，负债率和净负债率小幅度降低，仍踩中两根红杠，保持“橙档”不会改变。

在回应投资人提出问题时，金融街层面曾确立表明，争取三年将“三条红线”监管的关键财务指标分析所有合格。

责编：张亚楠