市场行情回顾

　　2022 年2 月14 日至2 月25 日，上证综指下跌0.33%，深证成指上涨1.43%，创业板指上涨3.98%。分行业来看，申万轻工制造/纺织服装/商业贸易/食品饮料指数分别涨跌-0.02%/1.20%/-3.40%/-1.04%，相较沪深300 指数分别+0.59/+1.81/-2.79/-0.43pct，在28 个申万一级行业指数中分别排名16/12/21/18。

　　周专题：房价与消费：财富效应or 挤出效应？

　　房价财富效应深刻揭示了房价和消费、经济之间的关系，其包括正向的财富效应和挤出效应两方面，两种效应的加成使得房价上涨对消费的刺激作用表现为一条“倒U 形”的曲线。当房价上涨到一定程度时，房价将由促进消费增长转变为抑制消费增长。

　　2018 上半年及其之前，我国房价和消费之前存在明显的正向财富效应。

　　由于财富效应传导的长期性，房价指数领先消费者信心指数约6-12 个月。我国房地产市场财富效应的传导机制主要来自于两方面：

　　1)消费者信心。一方面，房价上涨可以拉动工业产出，推动经济增长。

　　2015-17 年，房地产市场的回暖带动了钢铁、水泥等上游行业的生产的恢复，也刺激了家具、建材等下游行业的销售的改善。另一方面，房价上涨可以增加房地产行业劳动民众的实际收入和购房者的财产性收入，促进居民可支配收入和收入预期的增加。2015-17 年，房价上涨使高收入者收入增长，消费升级下高端消费增速随之回升。

　　2)房地产信贷杠杆。信贷和房价之间存在明显的正反馈机制，房价上涨导致房产收益率提高、资产净值增加，从而引起信贷扩张，银行房贷发放提速，购房者可以从银行获得更多的贷款额以缓解其信贷约束，同时增加现时的居住消费。2015-2016 年，我国信贷量处于高位，房地产市场的购买力持续，利好居民消费的增长。

　　2018 年下半年以来，我国房价逐渐企稳，然而消费受到中美贸易战、疫情反复等影响始终表现疲弱，房价和消费的相关性不再显著。目前政策调控下房价走势基本稳定，更多消费者持观望态度。同时，一线城市房价收入比较高，高房价和高房租在一定程度上抑制了消费需求的增长，房价对消费的挤出效应值得关注。

　　风险提示

　　宏观经济增长不及预期风险；新冠疫情影响；企业经营状况低于预期风险；原料价格上升风险；食品安全风险；竞争格局加剧。

（文章来源：国元证券）